来源：雪球App，作者： 茅洪斌，（https://xueqiu.com/3658388177/246907527）
所谓高低配，就是一个小区里有高层有洋房有别墅。现在采用高低配排布的越来越多。同样的容积率，建筑可以分不同形态排布，小区的舒适度不一样，楼间距和公共园林，也会因此产生差异高层住宅可以快速回款，别墅产品有更高的溢价，这就是楼市里常常“高低配”布局的原因。尽管从财务和营销的角度而言，高低配小区拥有诸多优势。但对小区业主未必有利。大盘做高低配倒是可以接受，小型社区里做高低配产品住着就别扭。相同容积率下，高层住宅，与高低配社区相比，什么地方会不一样？首先是楼间距，我们可以看到在同样容积率的情况下，纯高层的楼间距会比高低配小区宽很多。而在高低配小区大部分的土地，需要拿来做低密产品，势必是要比纯高层住宅规划出更多的楼栋数量。那么五栋变九栋是有可能的，楼间距也从80米变成了40米。当楼间距变小，会让社区失去大量的公共空间。只有更大的楼间距才能带来，更多的绿化园林，和公共活动空间。集中绿化、大型景观园林组团在高低配社区里是不存在的，因为没法做。更不可能有如此奢侈的中庭水景。社区大量公共活动的场所会被牺牲。其次是，高层部分的容积率会很高，别墅区的楼间距同样很窄，在高低配小区里，其实都有各自牺牲，谁也没占着多少便宜。唯一的好处是高层前排的是低矮的洋房别墅，无遮挡，视野更开阔。但低层也没了私密。居住在高低配小区，在不论是高层，还是别墅洋房的业主，都带来不好的生活体验。高低配小区矛盾更多。一边说，我房子8万一平米，你6万一平米，你凭什么用我们高房价买的绿地，而且我物业费还比你贵。另一边说，你8万一平怎么了？小区是大家共有的，只要在一个社区，公共的东西我都能用。说的都有道理，没道理的是高低配。换位思考一下，多花钱的别墅业主认为该享受更多资源。花钱少的也有享受公共资源的权利。之前在北京，一个高低配住宅出现了“暴力推墙”事件，原因是物业为了平衡利益关系，在社区中间架了一道“柏林墙”，为了隔离别墅和高层业主的公共设施。高层业主受不了，联合起来一夜之间把墙推翻了，双方为此大打出手，无法和解。其实，真正的高端产品，非常注重圈层的纯粹性，业主看重的是整个小区的素质和人脉，是否在同一水平线上。你要么做成纯别墅高档小区，要么做纯刚需小区 ，要么就做成纯改善中档小区，不要高低配不伦不类制造矛盾。高低配小区这么差，为什么还有很多？因为限墅令，限制1以下容积率的地块出让。限墅令的实施，加上目前2-2.5的主流容积率，一般地块也不适合完全做纯低密产品，高低配就适时出来了。高低配小区满足了一部分客群买在市中心的低密产品的需求。这些人不想去郊外买别墅，又想享受相对品质的生活，高低配里别墅、洋房、叠拼自然成为了选择。因为规划限制的原因，未来高低配会越来越多，而正是这样，未来在上海，如果能够选择纯多层或者别墅产品，将来这些相对纯粹的产品，真的会成为稀缺。